Bất động sản: Cơ hội - nguồn vốn sẽ đến từ đâu?

(Vietstock) - Nếu[URL="http://taichinhcanhan.vn/4/178104-bat-dong-san-co-hoi---nguon-von-se-den-tu-dau.htm"] TTCK[/URL] phục hồi, một hy vọng mỏng manh sẽ hiện ra đối với thị trường BĐS. Đó là hy vọng về một nguồn vốn mới, một nguồn vốn mà trước đây BĐS chưa hề chờ đợi hoặc tiên liệu được.

Cơ hội trên… lý thuyết

Đã gần ba tháng trôi qua kể từ ngày Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 2196 về quản lý thị trường [URL="http://taichinhcanhan.vn/4/178104-bat-dong-san-co-hoi---nguon-von-se-den-tu-dau.htm"]bất động sản[/URL] (BĐS), nhưng tâm lý thất vọng vẫn phủ trùm một cách đáng lo ngại lên toàn bộ các phân khúc và các khu vực của thị trường này, đặc biệt là loại căn hộ trung - cao cấp và đất nền dự án ở Hà Nội, Đà Nẵng và căn hộ trung - cao cấp ở TPHCM.

Hiểu một cách đơn giản, sau Chỉ thị 2196 đã không có bất kỳ một động tác nào từ phía các cơ quan quản lý nhà nước liên quan nhằm “triển khai” văn bản này. Mối liên quan duy nhất chỉ được thể hiện hết sức mơ hồ khi vào tháng 12/2011, Bộ trưởng xây dựng Trịnh Đình Dũng đã nhận định thị trường BĐS sẽ còn khó khăn trong ít nhất 6 tháng đầu năm 2012.

Cho đến giờ đã có vài xác nhận ban đầu cho tính “chuẩn” của bộ trưởng Dũng. Được hứa hẹn từ cuối tháng 11/2011, nhưng đến nay lãi suất - yếu tố được xem là “cứu cánh” cho sự phục hồi của các phân khúc nhà đất - vẫn chưa giảm. Nguồn vốn vào thị trường này vì thế cũng bị ngưng đọng từ kênh tiền gửi tiết kiệm.

Những cuộc bàn luận về nguồn vốn cho thị trường BĐS, đã được khơi mào từ đầu tháng 8/2011, có nguy cơ phải trở về vị trí ban đầu của nó. Có thể cảm thông về sự sốt ruột nhưng “bất lực” của Bộ Xây dựng với hàng loạt xúc tác nhằm cứu vãn thị trường BĐS, cũng như những cuộc hội thảo luôn có cái kết mở do Hiệp hội BĐS Việt Nam và Hiệp hội BĐS TPHCM tổ chức.

Không phải đến giờ những chế định như hệ thống các quỹ đầu tư BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở, hay một ngân hàng nào đó chuyên phục vụ cho vay BĐS… mới được nêu ra. Từ tháng 4/2011, những ý tưởng này đã manh nha được hình thành, và trong thực tế quỹ tiết kiệm nhà ở đã được Chính phủ chấp thuận cho triển khai.

Nhưng bất chấp khung pháp lý hỗ trợ dày đặc hơn hẳn so với thị trường chứng khoán hẩm hiu, thị trường BĐS vẫn không làm sao nhấc thân hình nặng nề của nó lên được. Các doanh nghiệp BĐS và nhà đầu tư thứ cấp đã dường như mất hết kiên nhẫn khi thời gian cứ trôi qua, lãi mẹ đẻ lãi con trong hơn 6 tháng qua kể từ khi những chính sách mới được ban hành, nhưng BĐS vẫn bất động.

Bởi thế, nói về thị trường BĐS, tuy luôn phải đề cập đến hai khía cạnh cơ hội và rủi ro, nhưng có thể cảm thông với tâm trạng u ám của đa số nhận định từ giới chuyên môn và doanh nghiệp về triển vọng năm 2012. Cơ hội ư? Tất nhiên luôn có. Nhưng nếu cơ hội này không được cụ thể hóa, hoặc ít ra cũng không được phác thảo sơ nét bằng một nguồn vốn mang tính kích hoạt từ một kênh đầu tư cụ thể nào đó, thì đó chỉ là cơ hội trên lý thuyết.

Nguồn vốn kích thích từ đâu?

Thực ra mọi chuyện cũng không đến nỗi quá bế tắc. Vào trung tuần tháng 2/2012, Hiệp hội BĐS TPHCM bất ngờ hoan hỉ thông báo rằng UBND thành phố này đã có chủ trương sẽ mua lại một lượng căn hộ của các doanh nghiệp để phục vụ cho công tác tái định cư đến năm 2015. Theo kế hoạch này, TPHCM cần đến 23,000 căn hộ, trong khi lượng tồn hiện hữu loại căn hộ có giá trung bình trên địa bàn TPHCM là khoảng 18,000. Nếu tính đơn giản thì rõ ràng là cầu vượt cung, và nếu kế hoạch trên được triển khai thì chẳng bao lâu nữa các doanh nghiệp BĐS sẽ tiêu thụ được toàn bộ số hàng tồn của mình, với cái giá mà theo UBND TPHCM là “không bị ép”.

Nhưng động thái trên chỉ là một điểm sáng hiếm hoi trong bức tranh ảm đạm về nguồn cầu. Trong khi đó, vẫn chưa có cơ sở nào cho việc UBND thành phố Hà Nội sẽ lặp lại hành động của TPHCM về “bao tiêu” căn hộ. Đơn giản là, mặt bằng giá căn hộ loại trung bình ở Hà Nội vẫn cao hơn ít nhất 1.5 lần so với loại căn hộ tương đương ở TPHCM.

Trước tình hình trên, các doanh nghiệp BĐS ở Hà Nội chỉ còn cách là phải tự giảm giá, và giảm mạnh để thuyết phục người tiêu dùng. Nếu vào giữa năm 2011, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã khẳng định là “năm nay ai đầu tư căn hộ loại 20 triệu đồng/m2 sẽ thắng lớn”, thì vào cuối năm 2011, người dân có thể chứng kiến nhan nhản các dự án căn hộ được rao bán dưới giá gốc, trong đó phổ biến là dưới mức giá 20 triệu đồng/m2.

Với tình hình lượng tồn căn hộ không thua kém gì so với TPHCM, xem ra giới kinh doanh BĐS Hà Nội còn khó khăn hơn nhiều. Đương nhiên, khó khăn lớn nhất thuộc về tính thanh khoản, vì mặt bằng giá đất nền và căn hộ nơi đây vẫn còn treo khá cao, hoàn toàn không thuyết phục người dân bỏ tiền vào đầu tư hay mua để ở.

Xem ra, tương lai ngắn hạn đối với thị trường BĐS chỉ còn trông đợi vào… chứng khoán. Khởi động chậm hơn nhiều so với BĐS và hầu như chẳng nhận được chính sách nào ưu ái từ Chính phủ và các bộ ngành liên quan, nhưng sóng tăng từ đầu tháng 1/2012 đến nay đã cho thấy TTCK đã đi trước BĐS.

Cũng khác hẳn với tình hình đóng băng toàn diện trên thị trường BĐS, tính thanh khoản của TTCK lại được hồi phục - một bằng chứng không thể bỏ qua khi giá trị giao dịch trên hai sàn đang có chiều hướng vượt trên 1,000 tỷ đồng.

Nếu TTCK phục hồi, một hy vọng mỏng manh sẽ hiện ra đối với thị trường BĐS. Đó là hy vọng về một nguồn vốn mới, một nguồn vốn mà trước đây BĐS chưa hề chờ đợi hoặc tiên liệu được. Cũng như nếu TTCK không những phục hồi mà còn tăng trưởng mạnh, kịch bản năm 2009 có khả năng được tái hiện phần nào. Khi đó, chỉ tính riêng đến hoạt động chốt lời chứng khoán của nhà đầu tư cá nhân cũng đã có thể khiến cho thị trường BĐS được nhúc nhắc hồi sinh về giao dịch.

Thời gian vẫn còn ở phía trước và hy vọng về một nguồn vốn kích thích mới vẫn tồn tại. Tuy nhiên, cũng không nên quá kỳ vọng về điều này nếu xem xét đến một thực tế của lịch sử: vào năm 2009 khi TTCK phục hồi đến 2.5 lần, thị trường BĐS đã chỉ hồi phục cục bộ với tỷ lệ khoảng 25-30%.